Po co nam warunki zabudowy? A po to, abyśmy wiedzieli, jakie projekty domów możemy sobie kupić. Jeżeli kupimy je przed wydaniem decyzji istnieje duże prawdopodobieństwo, że albo adaptacja projektu będzie kosztowała krocie, albo będziemy musieli szukać nabywcę na nasz projekt domu, a samemu rozejrzeć się za innym.
Jeżeli działka budowlana nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a tak niestety zdarza się dosyć często, to powinniśmy wystąpić do Urzędu Gminy o wydanie warunków zabudowy. Możemy to uczynić, co niezwykle istotne, jeszcze zanim kupimy działeczkę. To pomoże nas uchronić przed trefną inwestycją typu kulą w płot, bo okazać się może, że nawet owego płotu na działce gmina nie pozwoli nam wybudować.
Warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent. Składamy więc wniosek w urzędzie i czekamy na jego decyzję. Aby ją wydał, wniosek musi być kompletny. Musimy więc w nim szczegółowo opisać:
- gdzie leży działka, gdzie są jej granice – jaka jest powierzchnia zabudowy
- co chcemy wybudować na działce, dom jednorodzinny czy wędzarnie ogrodowe, projekty budynków gospodarczych itp.
- jak zamierzamy zapewnić działce i budynkowi dostęp do mediów
(Co to są warunki zabudowy?)
Jeśli chodzi o ostatni podpunkt, to musimy przedłożyć dodatkowo jako załącznik do wniosku oświadczenie przedsiębiorstw o sposobie uzbrojenia działki. Określone tam będzie czy w istniejącym stanie sieci jest możliwe doprowadzenie mediów, a jeżeli nie, to czy jest planowana rozbudowa. Tego wszystkiego dowiemy się z warunków technicznych przyłączy. Informacje o tym, jak je uzyskać, znajdują się w artykule „Pstryk! Działka uzbrojona”.
Załącznik do wniosku o ustalenie warunków zabudowy stanowi również kopia mapy zasadniczej, na której geodeta zaznaczy granice naszej działki oraz teren, na który nasza planowana inwestycja ma oddziaływać, czyli np. sąsiednie działki. Mapa musi być sporządzona w skali 1:500 lub 1:1000. pewną trudność, ale nie zaskoczenie, stanowi fakt, że wiele wydziałów geodezyjnych ma nieaktualne mapy zasadnicze bądź nie ma ich wcale. Wtedy geodeta może wykonać kopię mapy katastralnej (ewidencyjnej) lub sam uaktualnić mapę zasadniczą, za odpowiednim oczywiście wynagrodzeniem.
Termin wydania decyzji określono na 2 miesiące, ale niewiele ma to wspólnego z polskimi realiami. Wniosek czy ewentualna decyzja musi być uzgodniona z szeregiem innych instytucji, jak tych związanych z ochroną zabytków czy ochroną środowiska. Im dłuższy jest ten szereg, tym bardziej wydłuża czas wydania warunków zabudowy.
Warto wiedzieć, że nie tylko my – zainteresowani inwestorzy – otrzymujemy decyzję o warunkach zabudowy na działce. Otrzymają ją również nasi ewentualni przyszli sąsiedzi. Od samego początku warto z nimi żyć dobrze, bowiem mają możliwość odwołania się od wydanej decyzji i nawet nie muszą się specjalnie wysilać na znalezienie powodów odwołania. Po prostu mogą stwierdzić, że się nie zgadzają z wydaną decyzją. Nawet jeśli gmina nie uzna ich odwołania, to i tak wniosek będzie musiał być rozpatrzony ponownie, co oczywiście przedłuży termin oczekiwania na decyzję o kolejne tygodnie.
Warunki zabudowy powiedzą nam m.in. jakie projekty domow możemy budować, czy te, które wstępnie wybraliśmy nadają się na naszą działkę. W warunkach określona może być:
- maksymalna powierzchnia zabudowy,
- kąt nachylenia dachu,
- wysokość budynku i inne jego gabaryty.
Jeżeli nasza działka objęta jest ochroną konserwatora zabytków, to może on nam nakazać nawet kolor tynku na elewacji lub dachówki.
Czy można nie dostać warunków zabudowy? Ano można. Po pierwsze wtedy, kiedy nasza działka jest gruntem rolnym – wtedy najpierw trzeba go odrolnić – w jaki sposób, o tym wkrótce. Po drugie jeżeli sąsiednie działki nie są zabudowane, nie ma ani jednego budynku po sąsiedzku. Po trzecie jeżeli przedsiębiorstwa wodociągowe, kanalizacyjne czy energetyczne stwierdzą, że ewentualna rozbudowa im się nie kalkuluje i ze względów ekonomicznych odmówią budowy przyłączy. A po czwarte jeśli działka objęta jest takim rozporządzeniem konserwatora zabytków albo urzędu ochrony środowiska, że w ogóle nie mogą na niej stanąć żadne domy jednorodzinne.
Warunki zabudowy mogą być również wycofane w kilku przypadkach. I tak, jeżeli będziemy zbyt długo zwlekać i ktoś inny uzyska i warunki, i pozwolenie na budowę, to on, a nie my, domek postawi. Również w przypadku, gdy gmina zdecyduje się w międzyczasie na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania, który obejmie naszą działkę, warunki zabudowy mogą ulec zmianie. Tylko jeżeli już będziemy mieli pozwolenie na budowę, to plan miejscowy musi uwzględnić wydane nam warunki zabudowy. Dlatego jeśli decyzja nam odpowiada, to nie zwlekajmy długo z zakupem działki i przeprowadzaniem kolejnych formalności, bo ktoś nasze wymarzone miejsce na ziemi, może nam sprzątnąć sprzed nosa.